شاید شما و یا اطرافیان شما برای اینکه در شرایط نوسان ارز و بالا رفتن نرخ تورم بتوانید ارزش دارایی خود را حفظ کنید اقدام به خرید طلا، دلار و یا حتی خرید خودرو کنید اما نکته مهم این است که این روش ها به نفع اقتصاد کشور نیست. برای تغییر این شرایط دولت باید راهی پیدا کند تا مردم در طرح های اقتصادی که مولد هستند شرکت کنند. صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان یکی از این طرح هاست.

این صندوق‌ها تاسیس می‌شوند تا منابع مالی لازم برای پروژه‌های ساختمانی را فراهم کنند. پروژه‌ها مسکونی، اداری یا تجاری هستند. در هر صورت صندوق در قالب یک شخصیت حقوقی، سرمایه را از مردم جمع می‌کند و در نهایت سود حاصل از پروژه‌ها را میان آن‌ها تقسیم می‌کند.

هر صندوق ارکانی دارد که به شرح زیر هستند:

• مجمع صندوق: افرادی که مالک بیش از یک درصد از واحدهای سرمایه‌گذاری هستند.
• مدیر صندوق: شرکت‌های تامین یا مشاوره سرمایه‌گذاری
• مدیر ساخت: شرکت‌های پیمانکاری رتبه‌بندی شده
• ناظر: شخصی حقوقی که دارای پروانه اشتغال نظارت پایه یک از سازمان نظام مهندسی و کنترل ساختمان است.
• متولی یا بازرس: حسابرسان معتمد سازمان بورس، موسسات حقوقی یا شرکت‌های مشاور سرمایه‌گذاری
• متعهد پذیره‌نویسی: شرکت‌های تامین سرمایه، بانک‌ها یا موسسات مالی معتبری که از بانک مرکزی مجوز دارند.
• بازارگردان: کارگزاری‌ها، شرکت‌های تامین سرمایه یا مشاور، بانک‌ها
• حسابرس: معتمد سازمان بورس و اوراق بهادار
• هیات مدیره

ارکان صندوق باید توسط سازمان بورس و اوراق بهادار تایید شوند. مردم می‌توانند با پرداخت مبلغی مشخص، واحدهای سرمایه‌گذاری یا Unit های صندوق را خریداری و گواهی مربوطه را دریافت کنند. این واحدها قابل انتقال به غیر هستند و در فرابورس خرید و فروش می‌شوند.

بیشتر بخوانید: صندوق های سرمایه گذاری و مزایای آن ها

نحوه عملکرد صندوق‌ها چندان پیچیده نیست. آن‌ها سرمایه را از سمت مردم جمع می‌کنند و به پروژه‌های ساختمانی تخصیص می‌دهند. پس از تکمیل پروژه، واحدهای ساخته‌ شده از طریق مزایده یا هر روش دیگری که هیات مدیره صلاح بداند به فروش می‌رسد و سود حاصل از آن میان سرمایه‌گذاران تقسیم خواهد شد.

واحدهای ساختمانی مستقیما به سرمایه‌گذاران اعطا نخواهد شد. آن‌ها در صورتی که تمایل به خرید داشته باشند، باید مثل دیگران در مزایده شرکت یا از طریق روش‌های دیگر برای خرید واحدها اقدام کنند.

ممکن است مدیر صندوق قبل از اتمام پروژه اقدام به پیش فروش واحدهای ساختمانی کند یا بخواهد پس از تکمیل، آن‌ها را به فروش برساند. در هر صورت، فرد سرمایه‌گذار نیز می‌تواند برای خرید اقدام کند و در صورتی که میزان سرمایه او کمتر از ارزش واحد ساختمانی باشد، مابه‌تفاوت را به صورت نقدی پرداخت خواهد کرد.

برای تاسیس صندوق، طی کردن دو مرحله ابتدایی ضروری است. اول باید ارکان پیشنهادی به سازمان بورس معرفی شوند.

همان طور که اشاره شد منظور از ارکان مواردی مثل مدیر، هیات مدیره، ناظر، متولی و … است.

تمامی اطلاعات ثبتی و مالی آن‌ها باید همراه با تقاضانامه تاسیس صندوق به سازمان بورس ارائه شود. علاوه بر این، اطلاعات مربوط به پروژه نیز باید در اختیار سازمان قرار گیرد؛ مواردی از قبیل زیربنا، تکنولوژی‌هایی که در آن مورد استفاده قرار می‌گیرند، برآورد هزینه‌ها و …

پس از بررسی مدارک و در صورت تایید سازمان، مجوز تاسیس صندوق صادر می‌شود. در این مرحله اساسنامه نیز تنظیم خواهد شد. ارکان صندوق معرفی می‌شوند، سمت خود را قبول و مجوز فعالیت را دریافت می‌کنند. در نهایت تاسیس‌ کنندگان باید ضمن ارائه طرح توجیهی، مبلغ پنج میلیارد ریال به حساب بانکی صندوق واریز کنند.

در مرحله بعد باید نام صندوق تایید شود و در سازمان ثبت شرکت‌ها به ثبت برسد. دارایی‌های گزارش‌ شده توسط یک کارشناس بررسی و تایید خواهند شد و زمین یا پروژه‌های ناتمام به صندوق منتقل می‌شوند.

سپس صندوق مورد نظر به عنوان یک نهاد مالی در سازمان بورس و اوراق بهادار ثبت می‌شود و مجوز فعالیت خود را دریافت می‌کند اما قبل از آغاز پذیره نویسی و دریافت وجوه از مردم، لازم است مراحل دیگری نیز طی شوند.

ابتدا باید گزارشی از وضعیت پیشرفت پروژه به همراه طرح توجیهی ارائه شود. همچنین رئیس صندوق باید یک کپی از اسناد مربوط به مالکیت زمین پروژه و همچنین قراردادهای ارکان صندوق را تایید کند و در اختیار سازمان قرار دهد.

در مرحله بعد وب سایت صندوق و نرم افزارها و سامانه مالی آن معرفی و توسط سازمان تایید می‌شوند و در نهایت مجوز پذیره‌نویسی صادر خواهد شد.

همان طور که اشاره شد، پذیره‌نویسی توسط فرابورس انجام می‌شود. بنابراین صندوق باید حداقل ۱۰ روز قبل از تاریخ آغاز پذیره‌نویسی، مدارک لازم را به صورت فیزیکی و الکترونیکی در اختیار سازمان فرابورس قرار دهد، نقشه و پلان پروژه را منتشر کند و قبل از عرضه عمومی، جلسه‌ای با سرمایه‌گذاران و فعالان بازار برگزار کند.

پس از طی این مراحل، مجوز برداشت وجوه حاصل از پذیره نویسی صادر خواهد شد و سرمایه‌ای که از مردم جمع شده است، به پروژه تزریق می‌شود.

بیشتر بخوانید: صندوق سرمایه گذاری سهامی چیست؟

از دیدگاه مردم، صندوق زمین و ساختمان محل مناسبی برای سرمایه‌گذاری و حفظ ارزش پول است. بازار مسکن در ایران معمولا یک بازار پرسود محسوب می‌شود اما در حالت عادی، برای مشارکت در فرایند ساخت و ساز باید سرمایه زیادی داشته باشید.

صندوق‌ های زمین و ساختمان شرایطی را فراهم می‌کنند که افرادی با سرمایه‌های کمتر نیز بتوانند در این بازار سهیم شوند و به اندازه سهم خود سود ببرند. سرمایه آن‌ها به تدریج افزایش می‌یابد و در نهایت قدرت خرید واحدهای ساختمانی را پیدا خواهند کرد.

از سوی دیگر، گواهی سرمایه‌گذاری قابل انتقال به غیر است و در فرابورس معامله می‌شود. مردم می‌توانند هر زمان که خواستند این گواهی را به فروش برسانند.

در هنگام فروش علاوه بر ارزش اسمی، بسته به میزان پیشرفت پروژه سودی نیز به مبلغ اصلی اضافه خواهد شد. به علاوه، نظارت دقیقی روی میزان پیشرفت پروژه وجود دارد و گزارش مالی و میزان پیشرفت فیزیکی، به صورت مستمر به اطلاع سرمایه‌گذاران خواهد رسید.

در نظر داشته باشید که این سرمایه‌گذاری به صورت مشارکتی است. یعنی صاحبان واحدهای سرمایه، در سود و زیان شرکت سهیم هستند و بهتر است افرادی برای خرید اقدام کنند که قدرت ریسک‌پذیری دارند.

از دیدگاه صاحبان پروژه نیز این گونه صندوق‌ها مزایای بسیاری دارند. اولین و مهمترین نکته این است که فاز مدیریت مالی و مدیریت پروژه از هم جدا می‌شوند.

مسئولان اجرایی دغدغه‌ای از بابت تامین مالی نخواهند داشت و پرداخت‌ها به صورت تضمین‌ شده و در زمان مقرر انجام می‌شود.

به علاوه تامین مالی با توجه وضعیت بازار و قیمت‌ها انجام خواهد شد، کاملا انعطاف‌پذیر است و هیچ گاه به دلیل تامین نشدن منابع مالی متوقف نمی‌شود. مهمتر از همه این که پروژه معافیت مالیاتی خواهد داشت.

از مزایای صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان برای مردم و صاحبان پروژه‌ها گفتیم اما چنین صندوق‌هایی برای دولت‌ها نیز مفید هستند.

سرمایه‌های راکد مردم را وارد جریان اقتصادی مولد کشور می‌کنند و با تحریک بازار مسکن، رونق بیشتری به آن می‌دهند. به علاوه این صندوق‌ها می‌توانند کمک کنند پروژه‌هایی که به علت مشکلات مالی ناتمام مانده‌اند، به سرانجام برسند.

معافیت مالیاتی یک مزیت رقابتی است که مردم را تشویق به سرمایه‌گذاری در این بازار می‌کند و با توجه به همه این‌ها، واحدهای ساختمانی مورد نیاز کشور نیز با سرعت بیشتری تامین خواهد شد.

همان طور که گفته شد، در مرحله اولیه ارائه درخواست مجوز به سازمان بورس، طرح توجیهی پروژه نیز باید ارائه و تایید شود. مواردی تایید می‌شوند که ویژگی‌های زیر را داشته باشند:

• زمین پروژه هیچ گونه محدودیتی برای انتقال به صندوق نداشته باشد. هر گونه محدودیت ثبتی یا کاربری موجب رد شدن درخواست خواهد شد.
• پروانه ساخت و ساز زمین صادر شده باشد.
• هزینه ساخت و احداث پروژه حداقل ۱۰ میلیارد تومان باشد. این هزینه بدون در نظر گرفتن قیمت زمین و هزینه پروانه ساخت محاسبه می‌شود.
• در مورد پروژه‌های نیمه‌ تمام، اطلاعات مالی باید کاملا شفاف باشد.

در نظر داشته باشید که درخواست‌های مربوط به پروژه‌های مسکونی اولویت دارند.

برای خرید واحدهای سرمایه صندوق زمین و ساختمان باید در فرابورس کد معاملاتی داشته باشید. برای دریافت این کار به یکی از کارگزاری‌های عضو بروید و با ارائه مدارک شناسایی درخواست خود را تنظیم کنید.

پس از دریافت کد بورسی می‌توانید فهرست صندوق‌ها را در وب سایت فرابورس مشاهده کنید و از طریق یکی از کارگزاری‌ها سفارش خرید خود را ثبت کنید.

محدودیتی برای خرید وجود ندارد و هر کسی می‌تواند به هر تعداد که بخواهد، واحد سرمایه‌گذاری بخرد.

بیشتر بخوانید:

•  از انواع صندوق های سرمایه گذاری خبر دارید؟
• صندوق سرمایه گذاری مشترک چیست؟
• صندوق نیکوکاری چیست؟
• صندوق سرمایه گذاری طلا چیست؟
• صندوق سرمایه گذاری شاخصی چیست؟
• صندوق سرمایه گذاری مختلط چیست؟

مجله اینترنتی تحلیلک