همان‌طور که پیش‌تر بدان پرداختیم، نقل‌وانتقال املاک، موضوعی است که سازمان امور مالیاتی و کارکنان آن به‌صورت روزانه و پیوسته با آن سروکار داشته و می‌بایست نسبت به تعیین مالیات آن اقدام نمایند. بر اساس ماده ۵۹ ق.م.م مالیات نقل‌وانتقال املاک عبارت است از ۵% ارزش معاملاتی ملک
مورد معامله که این ارزش معاملاتی از طریق دفترچه تعیین ارزش معاملاتی سازمان امور مالیاتی مشخص می‌گردد.
بر اساس قانون مالیات‌های مستقیم و بخشنامه و دستورالعمل‌های سازمانی به جهت ایجاد یک رویه مشخص و سهولت انجام کار، جلوگیری از اعلام نظرهای شخصی و همچنین جلوگیری از تنظیم اسناد نقل‌وانتقال با مبالغ غیرواقعی، سازمان امور مالیاتی دفترچه‌ای تحت عنوان دفترچه تعیین ارزش معاملاتی، تنظیم کرده که مالیات نقل‌وانتقال املاک بر اساس آن تعیین می‌گردد.
بر اساس این دفترچه ارزش معاملاتی هر ملک از طریق محاسبه ارزش عرصه و ارزش اعیان محاسبه می‌شود که این ارزش معاملاتی مبنای نرخ ۵% برای تعیین مالیات نقل‌وانتقال می‌گردد؛ به‌عبارت‌دیگر و به‌صورت مختصر ارزش معاملاتی هر ملک به شرح ذیل محاسبه می‌گردد.
ارزش عرصه + ارزش اعیان = ارزش معاملاتی ملک
ارزش معاملاتی ملک * ۵% = مالیات نقل‌وانتقال ملک
این دفترچه به‌صورت سالانه و یا چندین سال یک‌بار از طریق کمیته‌های خاص سازمان امور مالیاتی مورد بازنگری قرار گرفته و دچار تغییراتی می‌گردد. این تغییرات بیشتر در قیمت‌های این دفترچه اتفاق افتاده و نسبت به تورم موجود در بازار املاک تغییر می‌یابد. هرچند که ممکن است شیوه محاسبه ارزش عرصه و اعیان نیز دچار تغییرات گردد.
ارزش عرصه
دفترچه تعیین ارزش معاملاتی املاک، شامل بخشی است که بر اساس مناطق و موقعیت‌های مختلف شهری و شهرداری نسبت به تعیین ارزش عرصه (زمین) اقدام می‌نماید. این ارزش که تمرکز به روی محاسبه قیمت عرصه ملک مورد نقل‌وانتقال دارد، بر اساس فاکتورهایی چون موقعیت مکانی. جغرافیایی، متراژ و … تعیین می‌شود.
ارزش اعیان
قسمت دیگر دفترچه تعیین ارزش معاملاتی املاک، بدون در نظر گرفتن موقعیت مکانی ملک موردنظر، ارزش بنا ساخته‌شده ملک مورد نقل‌وانتقال را موردتوجه قرار می‌دهد. این ارزش که تمرکز به روی محاسبه قیمت اعیان (کلیه بناهای ساخته‌شده) ملک مورد نقل‌وانتقال دارد بر اساس فاکتورهایی چون نوع ساخت (اسکلت فلزی، بتونی و …) متراژ، قدمت بنا و … تعیین می‌شود.
تعیین ارزش معاملاتی برای مالیات اجاره سرقفلی (حق واگذاری) سال ۱۳۹۵
همان‌طور که در مطالب گذشته بدان پرداختیم، مالیات حق واگذاری یا همان اجاره سرقفلی عبارت بود از ۲% مبلغ ردوبدل شده میان خریدار و فروشنده؛ اما در سال ۱۳۹۵ برای نخستین بار و بر اساس بند (ز) قانون بودجه، محاسبه مالیات سرقفلی نیز بر اساس دفترچه ارزش معاملاتی املاک تعیین گردید. در این روش همانند نقل‌وانتقال املاک ارزش معاملاتی املاک محاسبه می‌گردید و در آخر ارزش معاملاتی ملک محاسبه‌شده به شرح ذیل تبدیل به مالیات می‌گردید.
ارزش معاملاتی ملک * ۱۰ * ۳۰% = مالیات حق واگذاری
هرچند این شیوه محاسبه مالیات حق واگذاری بیشتر از سال ۹۵ دوام نیاورد و از سال بعد از آن (۱۳۹۶ تاکنون به شیوه گذشته (۲% مبلغ ردوبدل شده) محاسبه می‌گردد. علت آن نیز عدم کارشناسی دقیق در تعیین ارزش معاملاتی املاک و عدم رعایت عدالت مالیاتی بود.
