مودیان مالیاتی صاحب درآمد اجاره املاک مکلفند در موعد مقرر شده در قانون (در حالت عادی پایان تیرماه سال بعد از اتمام سال مالیاتی) نسبت به تسلیم اظهارنامه مالیاتی خود اقدام نمایند. پس از تسلیم اظهارنامه، ادارات امور مالیاتی یک سال مهلت دارند تا نسبت به رسیدگی و محاسبه مالیات اجاره املاک بر اساس روش های موجود اقدام نمایند. در این مطلب قصد داریم تا با انواع روش های محاسبه مالیات اجاره املاک آشنا شویم. با ما همراه باشید.
بیشتر بدانید: مالیات مستاجر و مالک و نحوه ارتباط آنها با یکدیگر بر اساس قوانین مالیاتی
مجاسبه مالیات اجاره املاک بر اساس اجاره نامه حقیقی
اولین و اصلی ترین روش برای محاسبه مالیات اجاره املاک بر اساس اجاره نامه منعقد شده میان مالک و مستاجر است. محاسبه مالیات در این روش به این صورت است که پانزده درصد مبلغ قرض الحسنه (پول رهن یا همان پول پیش) به میزان اجاره بهای یک ماه اضافه می گردد. پس از آن، عدد به دست آمده در تعداد ماه هایی در سال مالیاتی که ملک در اجاره مستاجر قرار داشته است ضرب شده تا میزان اجاره بهای دریافتی کل سال محاسبه گردد. عدد حاصل شده پس از کسر مواد قانونی (از جمله تعدیل استهلاک و یا اجاره دست اول پرداختی و …) به عنوان درآمد مشمول مالیات در نظر گرفته خواهد شد. در نهایت امر معافیت های قانونی (از جمله ماده ۵۷ ق.م.م، ماده ۱۳۷ ق.م.م و …) از درآمد مشمول مالبات کسر خواهد شد و حاصل به دست آمده بر اساس نرخ ماده ۱۳۱ ق.م.م مبنای محاسبه مالیات قرار می گیرد.
سال مالیاتی: عبارتست از ابتدای فروردین ماه یک سال شمسی لغایت پایان اسفند ماه همان سال. بنابراین از آنجایی که اظهارنامه مالیاتی برای یک سال مالیاتی ارائه می گردد تنها مدت زمانی از آن سال که ملک در اختیار مستاجر و یا مستاجران قرار داشته ملاک محاسبه قرار خواهد گرفت.
عدم پذیرش محاسبه مالیات بر اساس اجاره نامه
همانطور که در بخش قبل گفته شد ملاک اصلی محاسبه مالیات اجاره املاک اجاره نامه است. اما در دو حالت این اجاره نامه مورد پذیرش قرار نمی گیرد و روش محاسبه تغییر می کند. نخست در دسترس نبودن اجاره نامه در زمان رسیدگی به اظهارنامه ارائه شده و دوم مغایرت بیش از ۲۰ درصدی مبلغ اجاره نامه با دفترچه تعیین ارزش اجاری که این امر برای جلوگیری از ثبت قراردادهای اجاره غیرواقعی توسط مالکان است.
محاسبه مالیات اجاره املاک بر اساس دفترچه تعیین ارزش اجاری
دومین روش برای محاسبه مالیات اجاره املاک، استفاده از دفترچه تعیین ارزش اجاری املاک است که ارزش های تعیین شده در آن، سالانه توسط کارگروه های معین شده در ادارات مالیاتی معین می گردد. هدف از ایجاد این دفترچه ها ایجاد یک وحدت رویه برای تعیین مالیات اجاره املاک در حالتی است که یا اجاره نامه در دسترس ادارات امور مالیاتی جهت محاسبه مالیات اجاره املاک قرار ندارد و یا اجاره نامه ارائه شده بر اساس اعداد غیر واقعی (اختلاف بیش از ۲۰ درصد با دفترچه) است.
محاسبه مالیات اجاره املاک در این روش بدین گونه است که ابتدا بر اساس شرایط ملک مورد اجاره ارزش اجاری هر ماه تعیین می گردد. برخی از مهم ترین این شرایط عبارتند از: نوع ملک (تجاری، اداری، مسکونی یا …)، متراژ ملک، طبقه واقع شده (همکف یا …)، متراژ خیابان واقع شده ملک (عرض معبر)، قدمت ساخت، موقعیت ملک (یکی از مهم ترین معیارها است که بر اساس آن کل شهر به بلوک های معینی تقسیم شده و هر بلوک به صورت عمومی دارای ارزش های مشخصی است) و …
در این روش با استفاده از مجموعه عوامل فوق ارزش اجاری هر ماه تغیین می گردد. سپس با توجه به مدت اجاره در سال مالیاتی مورد بحث، میزان درآمد مشمول مالیات و در نهایت میزان مالیات محاسبه می گردد.
بیشتر بخوانید: دفترچه تعیین ارزش معاملاتی املاک چیست؟
محاسبه مالیات اجاره املاک بر اساس اظهارنامه ارائه شده
محاسبه مالیات اجاره املاک بر اساس اظهارنامه به عنوان یک روش عمومی نخواهد بود و تنها زمانی معیار تعیین مالیات قرار خواهد گرفت که ارقام اعلامی در اظهارنامه بیشتر از یکی از دو روش فوق باشد. به عبارت دیگر اظهارات مودی، حکم قطعیت دارد و در صورتی که مبلغی بیش از اجاره نامه و یا دفترچه تعیین ارزش اجاری توسط مودی ابراز گردد به عنوان مالیات قطعی تلقی شده و مبنای تعیین مالیات خواهد بود.
موارد مشترک در روش های محاسبه مالیات اجاره املاک
مدت اجاره
در هر دو روش محاسبه مالیات اجاره املاک (اجاره نامه و یا دفترچه تعیین ارزش اجاری)، ارزش اجاری محاسبه شده برای یک ماه در مدت اجاره (از ۱ ماه تا ۱۲ ماه) ضرب خواهد شد. به عبارت دیگر درآمد حاصل شده می بایست برای کل مدت اجاره در یک سال مالیاتی محاسبه گردد.
اجاره دست اول یا دست دوم
در اجاره دست اول، مالک صاحب صرفاً ملکیت و یا مجموعه ملکیت و سرقفلی است که در هر دو صورت و در کلیه روش های محاسبه مالیات مشمول ۲۵ درصد تعدیل بابت استهلاک ملک می گردد.
در اجاره دست دوم که شخص صرفاً صاحب سرقفلی بوده و ملکیت برای شخص دیگری است، صاحب سرقفلی مشمول کسر ۲۵ درصد تعدیل استهلاک نبوده و صرفاً اجاره دست اول پرداخت به صاحب ملک از درآمد حاصل از اجاره ملک در کلیه روش ها کسر می گردد.
معافیت های ماده ۵۷، ۱۳۷ ق.م.م و …
کلیه معافیت های مالیاتی از جمله ماده ۵۷ ق.م.م (مشمول معافیت از درآمد مشمول مالیات در صورت نداشتن درآمد دیگری به جز اجاره)، ماده ۱۳۷ ق.م.م (هزینه های پزشکی) و … در کلیه روش های ذکر شده قابل کسر است که البته می بایست در اظهارنامه مالیاتی توسط مودی قید گردد.
بیشتر بدانید: مالیات نقل و انتقال املاک و نحوه محاسبه و تعیین آن
مجله اینترنتی تحلیلک
